一房子卖两家怎么认定房子

1.一房二卖时房屋归属遵循一定认定规则。已办理过户登记手续的，优先保护获产权登记的买受人，其取得房屋所有权。
2.若均未过户，先行合法占有房屋的买受人可要求出卖人履行交付房屋并办理过户的合同义务。
3.若都未过户也未占有，合同成立在先的买受人能要求继续履行合同。
4.未取得房屋所有权的买受人可追究出卖人违约责任，要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可请求出卖人承担不超已付购房款一倍的赔偿责任。

建议：购房者在购房时应及时办理产权登记，若无法立即办理，可先合法占有房屋。同时在签订购房合同前，充分调查房屋产权状况，降低一房二卖风险。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
法律分析：
（1）在一房二卖情况中，若有买受人已办理过户登记手续，依据法律规定，产权登记具有优先性，该买受人可依法取得房屋所有权。因为不动产的所有权转移以登记为生效要件，过户登记完成意味着房屋产权发生合法转移。
（2）当均未办理过户时，先行合法占有房屋的买受人有权利要求出卖人继续履行合同，包括交付房屋和办理过户手续。占有房屋在一定程度上体现了对房屋的实际控制和使用权益。
（3）若既未过户也未占有房屋，合同成立在先的买受人可以要求继续履行合同。合同成立时间是判断履行顺序的重要依据。
（4）对于未能取得房屋所有权的买受人，有权追究出卖人的违约责任，可要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并且还能请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

提醒：遇到一房二卖情况较为复杂，不同案情处理方式有别，建议咨询专业法律意见。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
（一）已办理过户登记的情况，已获得产权登记的买受人依法取得房屋所有权，此时其他买受人不应再主张房屋归属，可追究出卖人违约责任。
（二）均未过户时，先行合法占有房屋的买受人可要求出卖人交付房屋并办理过户，出卖人应履行相关义务。
（三）都未过户也未占有的，合同成立在先的买受人可要求继续履行合同，出卖人应配合。
（四）未能取得房屋所有权的买受人，可要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，还能请求不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
1.若房屋已过户，法律保护获产权登记的买家，买家取得房屋所有权。
2.若均未过户，先合法占有房屋的买家，可要求卖家交房并办理过户。
3.若既未过户也未占有，合同先成立的买家能要求继续履行合同。
4.未取得房屋的买家，可追究卖家违约责任，要求返还房款、利息，赔偿损失，还能要求卖家赔不超已付房款一倍的钱。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
结论：
一房二卖时，房屋归属根据办理过户登记、合法占有、合同成立先后认定，未取得房屋所有权的买受人可追究出卖人违约责任。
法律解析：
《中华人民共和国民法典》保障交易安全与公平。在一房二卖情况中，已办理过户登记手续的买受人，因产权登记具有公示公信效力，依法获得房屋所有权，这是法律优先保护的。若都没过户，先行合法占有房屋的买受人，基于实际占有事实，有权要求出卖人完成交付房屋和办理过户等合同义务。若既没过户也未占有，合同成立在先的买受人可要求继续履行合同。而未能取得房屋所有权的买受人，依据法律规定，可追究出卖人的违约责任，除返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还能请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果遇到一房二卖等房产交易纠纷，可向专业法律人士咨询解决办法。